Ki akar házat venni Toscánában ?

Szeretném kifejteni a témát mivel rendszeresen kapok mailt tőletek azzal hogy milyen jó lenne venni egy lakást, házat és részben vagy teljesen kiköltözni ide. És tényleg!

Elöször is válasszuk el a dolgokat- most nem arról akarok írni hogy milyen lehetőségek vannak (vagy inkább nincsenek) a kiköltözésre, munkavállalásra, itteni életre hanem arról hogy Toszkánában (és Olaszországban) hogyan, mennyiért lehet megvenni egy ingatlant. Természetesen a fent említett verziora is van lehetőség vagyis megvenni egy romos házat és felújítani de számoljatok vele hogy minden esetben

MARHA SOK PÉNZ ÉS KITARTÁS KELL HOZZÁ !!!

Kezdjük azzal hogy Olaszországon belül Toszkána eleve drága, mert ugye ott vannak a dombok, a ciprusok, középkori városok, múzeumok és Dómok, jó a klímája, finomakat lehet inni és enni.... És sokan látogatnak el ide ergo jópáran kedvet kaptak már ide költözni előttünk is ezért ne várjatok a nagy üzeltre, fillérekért megvehető romokra. Mert uigye vannak ezek az egyeuros házak ami nagy fogásnak tűnik amíg bele nem ásod magad a témába- lásd Gabi ide vonatkozó cikkét, klikk. Persze az utóbbi 25 évben kiépült a felújítási-business és direkt erre alapozott egy csomó ingatlanos és építési vállalkozó :szuperül felújítanak rusztikus házakat vagy akár tanyákat, mellete egy panormás medencével amit aztán nem csak eladnak hanem fenn is tartanak utána és a házkiadásban is segítenek ha valaki inkább befektetésnek szánja vagy nem lakik itt egész évben.
Az olasz ingatlanárak a magyar többszörösére rúghatnak bár az utóbbi 5-6 évben a magyar árak emelkedtek itt meg a recesszio miatt csökkentek tehát főleg dél-olaszországban már szinte nincs is különbség. Nagyo a különbség attól függően hogy hogy hol van az a telek vagy ház. Pl egy erdőben több kmre minden lakott területtől egy földút végén vagy egy kis faluban valahol a semmi közepén olcsóbb mint egy forgalmas úthoz közel vagy Siena vagy Firenze közelében. Mondok egy példát: nálunk egy kis lakás társasházban, beköltözhető állapotban kb 90 ezer euro körül kezdődik ami ugye 30 millio Ft körül van. Mindezt egy 800 fős faluban, egyetlen nagyvároshoz sem közel, Lajaticoban. Ennyiért otthon Székesfehérvár legszebb kertvárosi részében tudnék egy kertes családi házat venni legalább dupla ekkora alapterülettel. Egy (kis)városi lakás ennél több, kb 120-150 ezer euro körül lenne, Firenzében vagy a tengerparton ennek simán a duplája. Találtam itt a faluban is olyat ami igazán tetszene, egy szuperül felújított, többlakásos, rusztikus kőházban egy nagyobb lakás ami 100m2 körül van, a kertben medence, kilátás Volterrára - na ez már 690 ezer euroba (több mint 200 millio FT) kerül. Miiii !!!!!!????? Ha nem hiszitek klikkeljetek a képre

 

A lakásbérlés szerintem a legjobb ötlet vagyis sokkal olcsóbb mert egy 2helységes lakást (nappali konyhával plusz háló meg fürdő) már 350 euroért lehet bérelni egy faluban, kizárólag autóval rendelkezőknek. Városban is van ilyen lakás már havi 400 euroért, de Firenzében szerintem 600 euro körül kezdődnek a lakhatóak, bútorozottak de a jobbak inkább 2 ezer euroba kerülnek havonta. Ja hogy magasak az igényeim ? Egyébként nem lehet 1 vagy 2 hónapra bérelni, bár a diákoknak fél évre is adnak ki szobát, de ez ugye csak egy része a lakásnak. Általában 4+4 évre szoktak szerződést kötni, üzlethelység esetében ez ennél még több 6+6év és panzio/kis hotel esetén ez 9+9 év a jellemző! Az első számot jelentő (4/6/9) év után elsőbbséged van ha maradni akarsz, és csak akkor adhatják ki másnak ha a bérlő maga megy el. Persze itt is fontos a szeződésben az apró betűt elolvasni vagyis a lemondási feltételeket, mit köteles a tulajdonos fizetni. Az olasz bérleti szerződés teljesen hivatalos, be is kell jegyeztetni amihez ugyan csak egy olasz személyi szám (codice fiscale) kell meg persze illeték költsége is van. Általában 3-6 hónap kauciót kérnek beköltözéskor mert külföldi vagy, amit elveszítesz ha kárt teszel a berendezésben vagy elhagyod a lakást a szeződésben foglaltak előtt. A szerződés persze olaszul van ami elég szaknyelv tehát még én sem merném nyugodt szívvel aláírni ezért érdemes áldozni erre és átnézetni egy szakemberrel- én mindig Krisztát ajánlom aki itt élő magyar ügyvéd, további infokértklikk ide. Egyébként  Gabi Firenzéből így írt erről

Sokna gondolják hogy a felújításhoz, építéshez majd otthonról hoznak munkásokat mert itt a kéz/fizikai munka nagyon drága (pl a kőműves 35/40 euros órabérrel dolgozik haveri alapon ). Persze ez nem lehtséges mert aki itt dolgozik annak be kell tartania az olasz/unios hatályos szabályokat vagyis be kell jelenteni őket a tb-hez és biztosítani kell őket meg a biztonsági feltételeket is ami itt is elég szigorú. Ha mégis történne valami egy feketézővel akkor annak igen költséges és hosszú ideig húzódó következményei lehetnek tehát nem érdemes kockáztatni. Nálunk itt a faluban a helyi szakemberek meglepően jól (és tisztán) dolgoznak de persze ez egy szinte családi közösség ami nem jelenti azt hogy gyorsak vagy olcsók lennének viszont minőségben tényleg felülmúlják az otthoniakat.

Sajnos itt Olaszországban nem elég egy telek ahhoz hogy házat építs (bár szerintem otthon sem). Ezért is kerülnek olyan sokba a házromok mert itt az az alapszabály hogy oda építhetsz házat ahol van egy régi épület, bár elég ha csak egy fél fala áll. Ráadásul ugyanakkorra lehet csak az új ház mint a régi, be kell tartani az eredeti tömeget vagyis szélességet, hosszúságot magasságot. Persze vannak olyan üres telkek amire kiadnak építési engedélyt de ezek még drágábbak hiszen nem kell lerombolni vagy elvitetni a már meglévő falakat. Ezeket többnyire az építető cégek veszik meg és építenek rá egy sorházat :( Tehát hiába van sok olasznak nagy telke olajfákkal oda nem lehet építeni csak úgy egy házat. Arra is vigyázni kell hogy a telek/ház helyére biztosan nem tervezi az állam rátenni kezét pl urbanisztikus vagy árvédelmi okokból mert akkor fuccsba mehet a terv - ezért is ellenőriztetni kell mindent!

Tehát eladó házat vagy telket is a neten kellene keresni olyan gyüjtőoldalakon mint a casa.it vagy a a casa-in-toscana vagy a hírdetős oldal subito.it de ezekhez elég specifikus olasz tudás kell. Ezeken több ingatlaniroda ajánlatai is fent vannak, be kell x-elni hogy az ár milyen sávban legyen prezzo min-max, alapterülete mekkora legyen metri quadri min- max, hány helység locali hány fürdő legyen bagni kert, garázs, fotoval vagy annélkül.... Aztán kidob egy szép, hosszú listát és lehet nézegetni. A következő lépés sokkal nehezebb hiszen hiába írsz nekik angolul de sokszor még olaszul is, nem fognak rögtön válaszolni, tehát ajánlom hogy miután elküldted a maileket másnap hívd is fel őket.

És merre a legjobb? Most nem azért mert haza beszélek de árban biztosan jobb egy ilyen belső rész ahol mi lakunk ( Lajatico) mint egy nagyobb vagy inkább úgy mondom híres város közelésége. Ami a legdrágább szerintem az a Chianti rész és Siena közvetlen környéke, San Gimignano is, Vinci és a tengerpart. Volterra még nem annyira felkapott és innen felfelé Montaione felé is jobb árak vannak. A legszebb részhez tartozik a Siena alatti rész Pienza, Montepulciano, Montalcino (ezt imádják az amerikaiak) de ez utóbbi már megint elég felkapott. Kedvencem Lucca még mindig mert innen közel a tenger, a hegyek, erdők is ott vannak mellette. Nekem tetszik még a Cecina mögötti részen lévő hangulatos kis falvak mint Guardistallo, Montescudaio mert közelebb vannak a tengerhez. A San Vincenzo mögötti rész is jó, a tenger, a nagy hegyek és erdők miatt. Minél délebbre és beljebb mész annál olcsóbb szerintem mert annál messzebb van a frekventált helyektől. A Grossetto felé eső rész olcsóbb, bár természeti adottságaiban talán szebb de kevésbé ismert, messze van a repterektől és fő útvonalaktól ezért turistáknak sem lehet annyira jól kiadni.

Ha arra gondoltok hogy nyáron jöttök lakásnézőbe összekötve a kellemeset a hasznossal akkor drágábbb lesz a szállásotok, elviselhetetlen a meleg és az ingatlantulajdonosok is nyaralnak (augusztus) vagy éppen kiadják turistáknak az egyébként eladásra váró házakat/lakásokat. Én a holtszezont ajánlom vagyis az őszt és kora tavaszt - elkerülve az ünnepeket vagyis a tömeget. Van ryanair hetente többször is Pisa- Budapest vonalon, bérelni kell egy autót és mehet a háztűznéző.

Mindenképpen ingatlanirodán keresztül kellene keresgélni mert nekik le kell ellenőrizni a tulajdonost, a házon lévő esetleges banki terheket mint hitelt/tartozás hogy nehogy valaki becsapjon benneteket - ezért általában 1-2%ot kérnek jutalékként. Ha kinéztek pár telket vagy házat akkor mindenképpen ki kell jönni egy pár napra és szépen végignézni mindet személyesen. A nyelvi nehézségek persze elég zavaróak, ezért is ajánlom megint Krisztinát egy itteni magyar ügyvédet aki a hivatalos részét tudja intézni illetve minden hivatalos dolgot lefordít.

Ha kiválasztottátok a lakást akkor általában előszerződést kell írni, vagyis compromesso-t, amiben le van írva hogy mennyibe kerül a lakás és kérnek egy foglalót is, ami általában 10-30%. Ez azért fontos mert ha visszaléptek a vásárlástól akkor ez elveszik, ha viszont az eladó lép vissza akkor a dupláját kell visszafizetnie. Ezek is ugye olaszul vannak és az ingatlanos mindig az olasz eladó érdekeit nézi érthetően ezért is fontos hogy semmit se írjatok alá annélkül hogy egy szakember is rábólintott volna. Apróságnak tűnő vagy hiányzó adatok miatt évekig elhúzódó tárgyaláson kell pénzt és időt vesztegetni mondjuk a szomszéddal egy ablak vagy vezeték miatt.

Aztán számoljatok vele hogy az adás-vételi szerződést mindig közjegyzőnél kell beiktatni aminek szintén elég magas költsége van ( vételár x%a, ált. 3-4ezer eurotól ) de ők mindkét felet leellenörzik és a hitelszerződést is a bankkal ha valaki itelre vásárol. Ha nem tudtok biztosan olaszul akkor hivtalosan nem is írhatjátok alá az olasz nyelvű szerződést és ezzel nem érdemes kockáztatni mert a közjegyzőnél ez rögtön kiderül. Ebben az esetben megbízási szerződést kell írni egy helyi (szak)emberrel aki mind a két nyelvet beszéli és vállalja a felelőséget. Egy ingatlan szakértő véleményezése ugyan pénzbe kerül de így minden apróságra, elmaradt fizetésekre vagy engedélyekre is fény derülhet még időben.

Az olaszoknál fizetendő lakásvételi adó a lakás értékének kb 10%a, de ehhez nem a reális vagy vételi árat tekinti alapnak hanem a telekönyvi hivatalban bejegyzett értékét. Ez valójában egy faluban vagy városban általában előre megállapított fix négyzetméter árat jelent amit beszoroznak az adott alapterülettel. Mindenesetre ez a valódi értéknek csak kb 30-50%a - ezt onnan tudom hogy az évente fizetnedő lakásadóhoz is ezt veszik alapul - nekem az 50m2e kb 200euro lenne évente. Ezen kívül pénzbe kerül a bejegyzés illetve tulajdonosi viszony meg persze vannak a már említett illetékek.

Egy pár weboldal azoknak akik nézegetni akkor itt van a http://www.toscanaimmobiliare.net vagy a http://www.tuscanyinside.com/ vagy a http://www.toscana-immobili.eu/ vagy egy angol nyelvű http://www.vestaestateagency.com/ És a helyi magyar ügyvédi iroda vagyis dr Molnár Kriszta weboldala www.drkmolnar.hu  aki a cikk megírásában is segített.

You have no rights to post comments

mobil

Telefon: +39 331 8508 145