Szeretném kifejteni a témát mivel rendszeresen kapok mailt tőletek azzal hogy milyen jó lenne venni egy lakást, házat és részben vagy teljesen kiköltözni ide. És tényleg!
frissítve 2025
Elöször is válasszuk el a dolgokat- most nem arról akarok írni hogy milyen lehetőségek vannak (vagy inkább nincsenek) a kiköltözésre, munkavállalásra, itteni életre hanem arról hogy Toszkánában (és Olaszországban) hogyan, mennyiért lehet megvenni egy ingatlant. Természetesen arra a verziora is van lehetőség amit a filmekben látsz hogy megveszel egy romot és majd kijössz felújítani de számoljatok vele hogy minden esetben
MARHA SOK PÉNZ, TÜRELEM ÉS KITARTÁS KELL HOZZÁ !!!
Kezdjük azzal hogy Olaszországon belül Toszkána eleve drága, mert híresen szép régio - ott vannak a dombok, a ciprusok, középkori városok, múzeumok és Dómok, jó a klímája, finomakat lehet inni és enni.... És sokan látogatnak el ide ergo jópáran kedvet kaptak már ideköltözni előttünk is ezért ne várjatok a nagy fogásra, fillérekért megvehető romokra amiből majd csodapalotát varázsoltok hacsak nem egy világvégi hegytetőn.
( zárojel : vannak ezek az egyeuros házak ami nagy fogásnak tűnik amíg bele nem ásod magad a témába- lásd Gabi ide vonatkozó cikkét, klikk. Ilyeneket ott lehetett találni ahova senki sem költözne mert messze van mindentől, nincsen bolt, étterem, iskola vagy szolgáltatások, szakemberket sem találsz, nincsen telefonvonal, letétéet kérnek és a munkákat határidőre 2 vagy 3 éven belül befejezni és van ahol oda is kell költözni állandó lakosként....) Persze az utóbbi 25 évben kiépült a felújítási-business és direkt erre alapozott egy csomó ingatlanos és építési vállalkozó :szuperül felújítanak rusztikus házakat vagy akár tanyákat, mellete egy panormás medencével de most kb 2 ezer euro/m2es költséggel számolhattok egy olyan felújításnál ahol nem kell tetőt cserélni vagy falakat újrarakni csak az áram és vízvezeték rendszert átépíteni, vakolni, ablakokat ajtókat cserélni esetleg padlót. A szakemberek drágák és soha nem érnek rá vagyis lehet hogy hónapokat kell várni még a kész tervezet után is.
Míg Magyarországon az utóbbi 6-7 évben megugrottak az ingatlanárak addig nálunk vidéken lefelé mennek kivéve a nagyon felkapott részeket (pl Firenze vagy a tengerpart) de még mindig jóval magasabbak a magyarnál AZONOS FELTÉTELEKKEL. Egy budapesti garzon árából lehet hogy itt tudsz egy házat venni de az kint van a semmi közepén vagy egy elnéptelenedett hegyi faluban vagy romos.
Nagy a különbség attól függően hogy hogy hol van az a telek vagy ház. Ahogy otthon is olcsóbb egy keleti határómenti falusi ház mint egy pesti vagy balatoni- itt a legdrágább Firenze vagy érdekes módon Lucca, meg persze a tengerpart. Mondok egy példát: nálunk a 800 fős faluban 2024ben egy 50m2es emeleti lakás társasházban, kulcsrakész állapotban kb 100 ezer euro körül kezdődik ami ugye 40 millio Ft körül és ez nem Firenze. Egy ekkora magyar faluban 30 millioért egy duplaekkora családi házat vehetsz kerttel. Egy toszkán (kis)városi lakás ennél több, kb 120-150 ezer euro körül lenne, egy nagyobb városban vagy új építésű nagyobb 80-100m2es lakás ára inkább 200-250 ezer euro. Firenzében vagy a tengerparton ennek simán a duplája. Találtam itt a faluban is olyat ami igazán tetszene, egy szuperül felújított, többlakásos, rusztikus kőházban egy nagyobb lakás ami 100m2 körül van, a kertben medence, kilátás Volterrára - na ez már 690 ezer euroba (több mint 200 millio FT) kerül. Miiii !!!!!!????? Ha nem hiszitek klikkeljetek a képre
A lakásbérlés olcsóbb megoldás mert egy 2helységes lakást (nappali konyhával plusz háló meg fürdő) már 350/400 euroért lehet bérelni egy faluba. Városban már havi 500-650 euroért, de Firenzében szerintem 850 euro körül kezdődnek a lakhatóak, bútorozottak de a jobbak a belvárosban inkább 2 ezer euroba kerülnek havonta. A gond csak az hogy a Covid alatti bizonytalan helyzet és a megdrágult hitelek miatt sokan bérelnek inkább és egyszerűen nincsenek kiadó lakások! Ami van azok picik, lelakottak és még bútor sincsen bennük. Általában a lakásbérleti szerződések 4+4 évre szólnak ! Az első periodus után elsőbbséged van ha maradni akarsz, és csak akkor adhatják ki másnak ha a bérlő maga megy el. Persze itt is fontos a szeződésben az apró betűt elolvasni vagyis a lemondási feltételeket, mit köteles a tulajdonos fizetni. A külföldi bérlőkkel szembern eléggé szkeptikusak és nem nagyon adják ki még akkor sem ha előre leteszel egy fél évet. Az olasz bérleti szerződés teljesen hivatalos, be is kell jegyeztetni amihez ugyan csak egy olasz személyi szám (codice fiscale) kell meg persze illeték költsége is van (és évente megújítandó szintén nem ingyen). A szerződés persze olaszul van ami elég szaknyelv tehát még én sem merném nyugodt szívvel aláírni ezért érdemes áldozni erre és átnézetni egy szakemberrel- én mindig Krisztát ajánlom aki itt élő magyar ügyvéd, további infokértklikk ide. Egyébként Gabi Firenzéből így írt erről
Sokan gondolják hogy a felújításhoz, építéshez majd otthonról hoznak munkásokat mert itt a kézi/fizikai munka nagyon drága (tudom, már otthon is). Persze ez hivatalosan nem lehettséges mert aki itt dolgozik annak be kell tartania az olasz/unios hatályos szabályokat vagyis be kell jelenteni őket a tb-hez és biztosítani kell őket meg a biztonsági feltételeket is ami itt is elég szigorú. Ha mégis történne valami egy feketézővel akkor annak igen költséges és hosszú ideig húzódó következményei lehetnek tehát nem érdemes kockáztatni. Nálunk itt a faluban a helyi szakemberek meglepően jól (és tisztán) dolgoznak de persze ez egy szinte családi közösség ami nem jelenti azt hogy gyorsak vagy olcsók lennének viszont minőségben tényleg felülmúlják az otthoniakat. Ha nem helyi szakemberekkel csináltatod meg az elektromos vagy vízvezeték rendszert akkor nem adják ki a lakhatési engedély sem mert ahhoz egy olasz igazolás kell.
Sajnos itt Olaszországban nem elég egy telek ahhoz hogy házat építs (bár szerintem otthon sem). Ezért is kerülnek olyan sokba a házromok mert itt az az alapszabály az hogy oda építhetsz házat ahol van egy régi épület, bár elég ha csak egy fél fala áll. Ráadásul ugyanakkorra lehet csak az új ház mint a régi, be kell tartani az eredeti tömeget vagyis szélességet, hosszúságot magasságot. Ha pl egy nagy 800m2es ház állt valaha a telken akkor csinálhatsz kát 400m2es házat is egymás mellé (vagy fordítva, össze is lehet vonni 2/3 kisebb épület tömegét). Persze vannak olyan üres telkek amire kiadnak építési engedélyt de ezek még drágábbak hiszen nem kell lerombolni vagy elvitetni a már meglévő falakat. Ezeket többnyire az építető cégek veszik meg és építenek rá egy sorházat :( Arra is vigyázni kell hogy a telek/ház helyére biztosan nem tervezi az állam rátenni kezét pl urbanisztikus vagy árvédelmi okokból mert akkor fuccsba mehet a terv - ezért is ellenőriztetni kell mindent!
Tehát eladó házat vagy telket is a neten kellene keresni olyan gyüjtőoldalakon mint a casa.it vagy a a casa-in-toscana immobiliare.it vagy a hírdetős oldal idealista.it de ezekhez elég specifikus olasz tudás kell. Ezeken szinte csak ingatlaniroda ajánlatai vannak fent és szerintem a fele már el is van adva csak nem frissítik. Van egy kereső rész az oldalon ahol be kell x-elni hogy az ár milyen sávban legyen prezzo min-max, alapterülete mekkora legyen metri quadri min- max, hány helység locali, hány fürdő legyen bagni , kert giardino, független ház- libero su 4 lati, garázs, fotoval vagy annélkül.... Aztán kidob egy szép, hosszú listát és lehet nézegetni. A következő lépés sokkal nehezebb hiszen hiába írsz nekik angolul de sokszor még olaszul is, nem fognak rögtön válaszolni, tehát ajánlom hogy miután elküldted a maileket másnap hívd is fel őket.
És merre a legjobb? Árban biztosan jobb egy ilyen belső rész ahol mi lakunk ( Lajatico) mint egy nagyobb vagy inkább úgy mondom híres város közelésége. Ami a legdrágább itt szerintem az persze Firenze meg a Chianti rész és Siena közvetlen környéke, San Gimignano is, és a tengerpart persze. Volterra még nem annyira felkapott és innen felfelé Montaione felé is jobb árak vannak. A legszebb részhez tartozik a Siena alatti rész Pienza, Montepulciano, Montalcino (ezt imádják az amerikaiak) de ez utóbbi már megint elég felkapott. Kedvencem Lucca városa marha drága, innen közel a tenger, a hegyek, erdők is ott vannak mellette. Nekem tetszik még a Cecina mögötti részen lévő hangulatos kis falvak mint Guardistallo, Montescudaio mert közelebb vannak a tengerhez. A San Vincenzo mögötti rész is jó, a tenger, a nagy hegyek és erdők miatt. Minél délebbre és beljebb mész annál olcsóbb szerintem mert annál messzebb van a frekventált helyektől. A Grossetto felé eső rész jóval olcsóbb, bár szép de kevésbé ismert, messze van a repterektől és fő útvonalaktól ezért turistáknak sem lehet annyira jól kiadni.
Ha arra gondoltok hogy nyáron vagy pl Húsvátkor jöttök lakásnézőbe összekötve a kellemeset a hasznossal akkor drágábbb lesz a szállásotok, nagy a meleg és az ingatlantulajdonosok is nyaralnak (augusztus) vagy éppen kiadják turistáknak az egyébként eladásra váró házakat/lakásokat. Én a holtszezont ajánlom vagyis az őszt és kora tavaszt - elkerülve az ünnepeket vagyis a tömeget. Van ryanair hetente többször is Pisa- Budapest vonalon, bérelni kell egy autót és mehet a háztűznéző. persze ehhez jó előre le kell fixálni az ingatlanirodákkal az időpontokat.Vagyis fontos hogy egy írásos megkeresés után telefonon is beszélhjetek az ingatlanosokkal időt adva nekik a randi megszervezéséhez az ingatlantulajokkal.
Mindenképpen ingatlanirodán keresztül tudtok keresgélni mert szinte lehetetlen a tulajokat megtalálni. Az ingatlanosok közvetítői díja általában 3% de minimum 3ezer euro, a luxusingatlanoknál pl medencés házaknál ez 4-5% is lehet és mindkét féltől elkérik ! Ha kinéztek pár telket vagy házat akkor mindenképpen ki kell jönni egy pár napra és szépen végignézni mindet személyesen. A nyelvi nehézségek persze nehezítik a helyzetet, hozzatok valakit aki tud olaszul vagy ha ráérek én is tudok menni veletek (napidíj fejében)
Ha kiválasztottátok a lakást minden ok, akkor általában előszerződést kell írni, vagyis compromesso-t, vagy ajánlatot ami a proposta amiben le van írva hogy mennyibe kerül a lakás és mennyi a foglaló is, ami általában 10-30%. Ez azért fontos mert ha visszaléptek a vásárlástól akkor ez elveszik, ha viszont az eladó lép vissza akkor a dupláját kell visszafizetnie. Ezek is ugye olaszul vannak bár van ahol beszélnek egy kicsit angolul is de kevesen.
Aztán számoljatok vele hogy az adás-vételi szerződést mindig közjegyzőnél kell beiktatni aminek szintén elég magas költsége van ( vételár x%a, ált. 3-4ezer eurotól ) de ők mindkét felet leellenörzik és a hitelszerződést is a bankkal ha valaki hitelre vásárol. A közjegyző fizeti be neked az adókat és a földhivatali meg egyéb díjakat is. Ha nem tudtok biztosan olaszul akkor hivatalosan nem is írhatjátok alá az olasz nyelvű szerződést és ezzel nem érdemes kockáztatni mert a közjegyzőnél ez rögtön kiderül. Ebben az esetben megbízási szerződést kell írni egy helyi (szak)emberrel aki mind a két nyelvet beszéli és vállalja a felelőséget, ez a procura. Vagy hoztok egy hiteles magyar szerződés fordítást és egy személyes tolmácsot és sőt egy hitelesítőnek is jönnie kell tehát két magyar-olasz ember kell a szerződéskötéshez.
Az olaszoknál fizetendő ingatlanadó a lakás értékének kb 2 vagy 9%a ha normál lakóépületről van szó és privát tulajtól veszitek (nem egy építető cégtől). Ez attól függ hogy te mint új tuladonos állandó lakhelyként veszed-e az igatlant mert akkor csak 2 %, ha viszont nyaralónak akkor 9%. Aki állandó lakos lesz az kap 18 hónapot a szerződéskötéstől számítva arra hogy esetleg felújítsa a házat (ami lakható állapotú) és áttegye ide az állandó lakhelyét- ez azonban azt jelenti hogy itt kell töltenie az év nagyobb részét, itt adózik és az autójára olasz rendszámot tesz és olasz biztosítást fizet (egy vagyon). Ehhez az adóhoz nem a reális vagy vételárat tekinti alapnak hanem a telekönyvi hivatalban bejegyzett értékét az úgynevezett katasztális értéket - ilyen otthon nincsen. Ez általában eltér a reális értéktől, alacsonyabb ha rossz állapotú a ház de még az újaknál is alacsonyabb a vételárnál. Ez valójában egy faluban vagy városban általában előre megállapított fix négyzetméter árat jelent amit beszoroznak az adott alapterülettel. A garázs vagy kert vagy vagy padlás más szorzót kap mint a lakható alapterület. Aztán majd az évente fizetendő lakásadóhoz is ezt veszik alapul, ez az IMU de csak nyaraló esetén fizetendő (állandó lakásnál nem) - nekem az 50m2e kb 250euro lenne évente. Ezen kívül pénzbe kerül a bejegyzés illetve tulajdonosi viszony meg persze vannak a már említett illetékek.
Egy pár weboldal azoknak akik nézegetni akkor itt van a http://www.toscanaimmobiliare.net vagy a http://www.tuscanyinside.com/ vagy a http://www.toscana-immobili.eu/ vagy egy angol nyelvű http://www.vestaestateagency.com/ És a helyi magyar ügyvédi iroda vagyis dr Molnár Kriszta weboldala www.drkmolnar.hu aki a cikk megírásában is segített.